19.2.2018

Podrobněji k předkupnímu právu u nemovitých věcí.

Vracíme se podrobněji k předkupnímu právu, které se nově od 1. 1. 2018 vztahuje na úplatné převody a dokonce i bezúplatné převody, pokud nejde o převod na osobu blízkou.

Postup při podání nabídky:

Vlastník spoluvlastnického podílu na nemovité věci má povinnost při jeho prodeji nabídnout ostatním spoluvlastníkům svůj podíl za stejných podmínek jako zájemci. Navíc je nutné nabídku učinit až po podpisu kupní smlouvy a uvést podmínky prodeje. Tato nabídka vyžaduje písemnou formu. § 2143 občanského zákoníku stanoví, že „Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.“ 

V praxi to bude znamenat, že po uzavření kupní smlouvy pošlete výzvu/nabídku na uplatnění předkupního práva ostatním spoluvlastníkům (s prokazatelným odesláním a doručením nabídky) dle adresy uvedené v Katastru nemovitostí, případně jiné adresy, pokud je Vám taková známa. Do obálky přidáte kopii uzavřené kupní smlouvy, ve které zakryjete osobní údaje kupujícího. V žádném případě není možné takto skrývat cenu nemovitosti.

Zavázal-li se zájemce k vedlejšímu plnění, které předkupník poskytnout nemůže, zaplatí prodávajícímu jeho hodnotu. Pokud není možné takovou hodnotu stanovit nebo vyrovnat takové plnění, předkupní právo zaniká, vyjma toho, že by bylo zřejmé, že zájemce by takovou smlouvu uzavřel i bez tohoto vedlejšího plnění.

POZOR: Pokud bude učiněna nabídka před podpisem kupní smlouvy, bude nutné po jejím podpisu učinit novou nabídku. Jinak je to stejné, jako byste předkupní právo spoluvlastníkům nenabídli.

Bude-li nemovitá věc nabídnuta předkupníkovi mimo souvislost s kupní smlouvou s třetí osobou, nejedná se v daném případě o nabídku k výkonu předkupního práva, ale o pouhý návrh na uzavření smlouvy. Nepřijetím nabídky k odkoupení v případě neexistence konkrétního koupěchtivého tak předkupní právo spoluvlastníka nezanikne.

Lhůta pro realizaci:

Lhůta pro uplatnění předkupního práva se v této věci vztahuje přímo na úhradu kupní ceny spoluvlastníkem - předkupníkem (nikoliv na přijetí nabídky jako takové), kdy po přijetí nabídky musí spoluvlastník uhradit kupní cenu, buď v ujednané lhůtě, anebo do 3 měsíců ode dne doručení nabídky od prodávajícího.  Neučiní-li tak, předkupní právo zanikne.

Dle Občanského zákoníku § 573 lze využít i tzv. domněnku doby dojití, která říká, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla 3. pracovní den po odeslání. Je-li zásilka adresována do jiného státu, pak se počítá 15. den. Je však přesto vhodné využít potvrzení o doručení pro vyloučení pochybností, které by následně mohly v budoucnu vyvolat nejasnosti o konci lhůty pro realizaci předkupního práva.

Vzdání se předkupního práva

Občanský zákoník v § 1125 umožňuje také tzv. vzdání se předkupního práva. Zde je jednoznačně doporučována písemná forma tohoto právního jednání jednostranná či dvoustranná. U nemovitých věci se bude zapisovat i do Katastru nemovitostí. Lze předpokládat, že u nově vznikajících developerských projektů bude tato možnost využívána právě kvůli usnadnění následných převodů bytových jednotek a případně podílů na nemovitých věcech, které s jednotkami netvoří funkční celek.